Reavaliação de terrenos Trespasse
16 de agosto de 2010 3.751 exibições 10 Comentários
Nós temos terra em 99 anos de arrendamento. Locação vencida é de 60 anos. temos reavaliado terra em 2005 e criou reserva de reavaliação. Mesmo auditor está assinando as contas anuais desde 2005. Este ano, os auditores dizem que temos de inverter a parte reavaliação dizendo que de acordo com o IFRS, reavaliação de terrenos de locação não é possível
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É a terra classificada como propriedade de investimento (por IAS 40) ou não?
É o leasing operacional ou financeiro?
BTW, assumindo a opinião do auditor é justificável (o que pode ou não ser), eu não vejo como uma reversão simples seria suficiente. Tanto quanto eu posso ver, se você aplicou o modelo de revalorização de forma inadequada, este é um "erro na aplicação de políticas contabilísticas", que devem ser tratados como um erro de período anterior (reexpressão retrospectiva).
Oh, apenas por uma questão de curiosidade, o que você estava fazendo os 34 anos que teve a terra antes de 2005?
Infelizmente, porque eu tenho certeza que você é infeliz com seus auditores, concordo que, a menos que a terra pode ser classificada como uma propriedade de investimento, você não pode spply os modelos de medição subseqüentes IAS 16 e IAS 16 um ativo.
Concordo também com Mladek que você teria uma correção de erros que exigiria a aplicação retrospectiva.
Outra opção é enviar uma pergunta para IFRIC e esperança para uma leitura diferente da IAS 16.
Finalmente, a menos que você teve a capacidade de vender o ativo e realizar a reserva de reavaliação, eu não sei por que você acredita que o modelo de revalorização forneceu informações relevantes para os usuários de suas demonstrações financeiras, o parecer original de seus auditores, não obstante.
Patricia Walters
Antigo proprietário da terra tem a terra para arrendamento 99 anos. Quando compramos, o período de concessão restante é de 60 anos. Embora seja dito como arrendamento, podemos realizar negócios, fazer uso da terra e vender. Nós temos todos os direitos sobre a terra. Locação financeira é muito nominal. Trata-se de USD200 / - pa Por todas as razões práticas, é tão bom quanto é própria terra. É classificada como locação financeira. Infelizmente, quando a classificação original e reavaliação foram feitas, eu não estou presente.
Gente, eu acho que você está olhando para o padrão errado. IAS 17 (arrendamentos) afirma especificamente que a terra, sendo (a única) ativo tangível com uma vida útil indefinida, é necessariamente classificada como uma locação operacional. O tamanho da renda que você está pagando não tem nada a ver com isso. Então, se você aplicar a IAS 17, que a terra nunca deveria ter sido colocado no seu balanço, em primeiro lugar, quanto mais reavaliado!
No entanto, não se apresse para tirá-lo do balanço ou qualquer coisa inversa, porque locações (todos eles) estão sob revisão. O IASB está a ponto de emitir um novo padrão que se aplica uma lógica diferente: o chamado "direito de uso" abordagem, isso significa que o locatário deve aproveitar o seu direito de usar um activo, incluindo o seu direito de prorrogar um contrato de arrendamento. Isto implicaria que o seu tratamento atual está correta, incluindo a parte de reavaliação.
Na verdade, IAS 17 estabelece que: ". O elemento terra é normalmente classificada como uma locação operacional, a menos que o título passe para o locatário no final do prazo da locação" Mas, este texto está no resumo das alterações (IN9), não a norma em si .
Parágrafo 15A afirma: "Quando uma locação inclui tanto a terra e os elementos de edifícios, uma entidade avalia a classificação de cada elemento como uma financeira ou uma locação operacional separadamente, em conformidade com os parágrafos 7-13. Para determinar se o elemento terra é uma operação ou uma locação financeira, uma consideração importante é que a terra tem normalmente uma vida económica indefinida. "
Assim, contrariamente às afirmações ifrsexpert, ter uma vida útil indefinida não impede que a terra seja reconhecida como uma locação financeira. Quanto ao derecognizing um activo com uma vida de 60 anos restantes ou especulando sobre a transição para a norma cuja ED nem sequer foi publicado ainda? Eu não estou indo para lá.
Em qualquer caso, com base na informação adicional fornecido, não parece que a IAS 17 foi o padrão pertinente.
Desde que a transação envolveu a aquisição de um direito contratual vantajosa (um contrato de arrendamento de 99 anos custa US $ 200 por ano), eu acredito que a IAS 38 deveria ter sido aplicado.
Talvez o locatário original poderia ter aplicado a IAS 17 (que eu duvido), mas para o comprador subsequente do direito? Isso não seria apropriado.
Isto também implica que, se a IAS 38 é a norma aplicável, não reavaliação anulado.
Mas essa é a advertência.
Como Patricia apontou corretamente, o modelo de revalorização deve ser aplicada somente se ele fornece informações relevantes aos usuários. Ou, dito de outra forma, reflete a essência econômica da operação.
Muitas vezes, o oposto é o caso.
A decisão da administração de usar o modelo de revalorização é ocasionalmente (sempre na minha experiência) com base em segundas intenções.
Pessoalmente, tenho apenas de reavaliação já visto na taxa regulamentados empresas que utilizam os revalorizada (e significativamente mais elevado) a base não só para reforçar o capital, mas justificar (para seu regulador) cobrar taxas significativamente mais altos por seus serviços.
A qualidade (ou a falta dele) da metodologia utilizada tem (sempre até agora) confirmou essa suspeita (em todas as empresas Examinei). Além disso (como uma nota interessante), se a confidencialidade garantida, a gestão é geralmente por isso, com ele mesmo que de boa vontade para admitir as verdadeiras razões para escolher esta política (e não tem sequer a embebedá-los em primeiro lugar).
Mas isso é outra questão.
Com base nos factos apresentados, não vejo quaisquer normas estritamente dirigido justificativa para a mudança de auditor no julgamento.
Mas, como afirmei no meu primeiro post, corrigindo o problema (se houver um problema) não implicará revertendo o ganho.
Vai envolver reexpressão das demonstrações financeiras.
E esta será certamente confuso para todos os envolvidos (especialmente o auditor que terá de explicar por que levou 5 anos para perceber que sua sentença inicial foi equivocado ou por que, durante esses cinco anos, ele nunca percebeu que o activo não estava sendo reavaliado "por referência a um mercado activo ... com tal regularidade que no final do período de referência o valor contábil do ativo não difira materialmente do seu justo valor").
[RESOLVIDO] Reavaliação de terrenos Trespasse - http://www.ifrslist.com/2010/08/revaluat .. .
via Twitoaster
Opps, esqueci de verificar o seu site ontem.
Em qualquer caso, a minuta de exposição de leasing pode ser baixado aqui: eifrs.ifrs.org .
A terra não pode ser classificada como locação financeira, se o título não transfere para o locatário no final do prazo da locação, pois considerando a vida infinita e benefícios econômicos de risco terra, substantivo e recompensas não são transferidos em um período de meros 100 anos! , embora algumas excepções aplicar a este respeito. portanto, a reavaliação de um pedaço de terra sob locação operacional está fora de questão.
Odeio estragar a festa Asad afirmação categórica, mas IAS 17.10.ae afirma explicitamente que a transferência do título é apenas uma das cinco situações (n º 11 também apresenta indicadores de adição) a ser considerado para avaliar se um acordo transfere substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à propriedade.
Assim, a transferência de título não é um pré-requisito para que uma locação seja classificada como uma locação financeira.
Se tiver qualquer dúvida permanece (embora eu não vejo como ele poderia), o parágrafo 15A instrui explicitamente um para levar em consideração que a terra tem normalmente uma vida útil indefinida, e não à base de um julgamento exclusivamente em fato.
BTW, acho que o termo Asad está procurando é ilimitado. Apenas o universo ou o amor de Deus por seus filhos é infinita (mas só se alguém acredita nesse tipo de coisa). Como a terra sempre ser ilimitado, IAS 16,58 descreve algumas situações onde isso não é o caso (que é por isso que a palavra aparece normalmente no parágrafo 15A).
Quanto à implicação de que o acordo ser tratado como uma locação operacional. Isso seria tão completamente ignorar a substância económica da operação, que nem vale a pena comentar.
Mas eu divagar.
E eu não estou defendendo reavaliação. Como afirmei acima, estou firmemente contra o patrimônio revalorização (exceto instrumentos financeiros e, possivelmente, dependendo das circunstâncias, de propriedade de investimento).
Mas reavaliação não é a questão.
A questão é se um auditor é justificado (cinco anos após o fato) para fazer uma volta de 180 graus em julgamento.
A questão é secundária, se a mudança se justifica, se o auditor pode simplesmente (invertendo-lo) varrer para debaixo do tapete ou se ele (fazendo uma atualização) tem para pendurá-lo lá fora, para que todos possam ver (desculpem o mista metáfora).
Por que eu ainda trago este acima?
Na minha experiência, as empresas são simplesmente demasiado tolerante com caprichos seu auditor, humor e trabalho desleixado simples. Por que deixá-los fora fácil?
Claro, uma reafirmação nunca é divertido para qualquer comapny. Mas, ela tende a ser ainda menos divertido para o auditor (o especialista em contabilidade licenciado), que fora assinado no relatório errôneo.
Eu lembro uma vez quando eu estava trabalhando em um (na época) grande e oito firme. Um dos nossos parceiros assinada no tal relatório. Sua punição? Ela teve que refazer o exame CPA. Como ela fez? Eu não tenho idéia. Uma vez que os clientes preferem os auditores sem licenças suspensas, ela não ficar com a empresa o tempo suficiente para me descobrir.
IAS 17,14-1 40,33-1 e IAS - Contabilização de uso da terra de direitos
Questão
Como deve ser a longo prazo de uso da terra de direitos (arrendamentos de terra) deve ser contabilizado?
Padrão de Fato
Em 01 de janeiro de 2004 A entidade adquire um longo prazo direito de uso da terra por um montante de CU 100. O prazo da locação é de 50 anos. Um avaliador independente avalia o justo valor a longo prazo direito de uso da terra como CU 105 em 31 de dezembro de 2004.
Cenário 1: O direito de uso da terra é adquirido com a intenção de segurá-lo para obter rendas e de valorização do capital.
Cenário 2: O direito de uso da terra é adquirido com a intenção de construir um edifício sobre a terra para uso próprio.
Conclusão
Cenário 1:
Acordo com o cenário 1, os tratamentos contábeis depende se:
• A Entidade opte por aplicar o modelo de custo
• A Entidade opte por aplicar o modelo do justo valor nos termos da IAS 40 Propriedades de Investimento.
Se a entidade optar por aplicar o modelo de custo, os pagamentos efectuados na celebração ou aquisição do direito de uso da terra representam os pagamentos de locação pagos antecipadamente que são amortizados durante o prazo da locação, em conformidade com o padrão esperado de consumo dos benefícios económicos incorporados na terra direito de utilização. Neste exemplo, em 01 de janeiro de 2004 CU 100 seria reconhecido como um gasto pré-pago de operação de arrendamento a ser classificado como um activo não corrente numa rubrica separada, como "despesas de locação pagos antecipadamente" e, posteriormente amortizados em 50 anos. Subseqüente ao reconhecimento inicial, tais como pagamentos de locação pagos antecipadamente não são reavaliados.
Se uma entidade aplicar o modelo do justo valor nos termos da IAS 40 (IAS 40 e IAS 17 Locações permitir explicitamente o interesse de propriedade detido segundo uma locação operacional a ser classificada como uma propriedade de investimento sujeitas a requisitos específicos), os pagamentos feito na celebração ou aquisição de uma direito de uso da terra são capitalizados como parte do custo da propriedade de investimento eo direito de uso da terra é subsequentemente mensurados ao justo valor. Neste exemplo, em 01 de janeiro de 2004 Entidade A reconhece um activo em propriedades de investimento em CU 100. Em 31 de Dezembro de 2004, o valor deste ativo aumentou CU 5, resultando em um ganho de 5 CU a ser reconhecido nos lucros ou prejuízos para 2004.
Cenário 2:
No cenário 2, o direito de uso da terra seria escopo de IAS 40. Assim, os pagamentos efectuados na celebração ou aquisição do direito de uso da terra representam os pagamentos de locação pagos antecipadamente que são amortizados durante o prazo da locação, em conformidade com o padrão esperado de consumo dos benefícios económicos incorporados no direito de uso da terra. Neste exemplo, em 01 de janeiro de 2004 CU 100 seria reconhecido como um gasto pré-pago de operação de arrendamento a ser classificado como um activo não corrente numa rubrica separada, como "despesas de locação pagos antecipadamente" e, posteriormente amortizados em 50 anos.
Razões para Conclusão
Cenário 1:
Uma entidade aplica o modelo de custo
Longo prazo de uso da terra são direitos locações nos termos do parágrafo 4 da IAS 17. Se a longo prazo direito de uso da terra não prevê a transferência do título até o final do final do seu mandato, o locatário normalmente não recebe substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à propriedade e, portanto, o contrato é considerado de ser uma locação operacional, tal como estabelecido no parágrafo 14 da IAS 17.
§ 6 º da IAS 40 permite que um interesse de propriedade detido por um locatário segundo uma locação operacional a ser classificado e contabilizado como propriedade de investimento se, e somente se, a propriedade de outra forma, atendem à definição de uma propriedade de investimento eo locatário utiliza o valor justo modelo, ou seja, onde um interesse de propriedade detido por um locatário segundo uma locação operacional for classificado como propriedade de investimento a aplicação do modelo justo é obrigatória (n º 34 da IAS 40). Como o modelo do justo valor não é aplicado, o tratamento contabilístico estabelecido no IAS 17 tem de ser seguido.
O parágrafo 33 da IAS 17 dispõe que:
"Os pagamentos da locação segundo uma locação operacional devem ser reconhecidos como um gasto numa base de linha recta durante o prazo da locação, a menos que outra base sistemática seja mais representativa do modelo temporal do benefício do usuário."
Se os custos de certos surge no início da locação que são necessários para consumar o acordo e permitir que um locatário exercer seus direitos ao abrigo do contrato de arrendamento, estes custos são incorridos como um resultado direto do direito de uso da terra (arrendamento). Portanto, é apropriado considerar estas como locação relacionados com os custos que deveriam ser sujeitos ao mesmo tratamento contabilístico como pagamentos de locação pagos antecipadamente. Um prémio pago por uma locação representa pagamentos pré-pagos de locação que são amortizados durante o prazo da locação, de acordo com o modelo de benefícios obtidos.
Como o parágrafo 14 da IAS 17 estabelece que "o pagamento feito na celebração ou aquisição de uma locação que seja contabilizada como locação operacional representa pagamentos de locação pagos antecipadamente [...]", é adequado para classificar o direito de uso da terra como um não-corrente activo numa rubrica separada, como "despesas de locação pagos antecipadamente". Este tratamento contabilístico é suportado pelo parágrafo 57 da IAS 1 Apresentação de Demonstrações Financeiras (o que exclui que todos os ativos que não são realizados dentro de doze meses após a data do balanço devem ser classificados como não circulante).
Alguns poderiam argumentar que um uso da terra à direita corresponde à definição de um activo intangível, tal como definido no parágrafo 8 da IAS 38 Activos Intangíveis ("um ativo não monetário identificável sem substância física") e deve, portanto, ser classificados como tal no balanço . No entanto, em nossa opinião este tratamento contabilístico não é apropriado como locações estão fora do escopo IAS 38 (n º 3 c).
Alguns argumentam que o direito de uso da terra pode ser considerada como um item separado de imobilizado e equipamentos e devem, portanto, ser classificados como tal no balanço. No entanto, em nossa opinião este tratamento contabilístico não é adequada como um direito de uso da terra não é um bem tangível e, portanto, não atendem à definição de um item do ativo imobilizado, tal como definido no parágrafo 6 do IAS 16 Imobilizado e Equipamento.
Uma entidade aplica o modelo do justo valor nos termos da IAS 40
O locatário é capaz de classificar e contabilizar a locação operacional como propriedade de investimento, conforme permitido pelo parágrafo 6 da IAS 40, desde a propriedade de outra forma, atendem à definição de uma propriedade de investimento eo locatário utiliza o modelo do justo valor. No reconhecimento inicial da propriedade de investimento é reconhecido pelo custo (parágrafo 20 da IAS 40). Mensuração do valor justo após o reconhecimento inicial é discutido no parágrafo 33 e ss. da IAS 40.
Cenário 2:
Uma terra-uso, o direito para uso próprio não cumpre a definição de uma propriedade de investimento e tem como escopo de IAS 40 (ver parágrafo 9 (c) da IAS 40). Assim, o tratamento de contabilidade estabelecidos na IAS 17 como discutido acima em relação à aplicação do modelo de custos no cenário 1 tem de ser seguido.
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