Rivalutazione terreni Leasehold
16 agosto 2010 3983 visite 10 commenti
Abbiamo terreno su 99 anni di locazione. Contratto di locazione in corso è 60 anni. abbiamo rivalutato terra nel 2005 e ha creato riserva di rivalutazione. Medesimo revisore sta firmando i conti annuali dal 2005. Quest'anno, i revisori dicono che dobbiamo invertire la parte reavaluation dicendo che secondo gli IFRS, rivalutazione dei terreni leasehold non è possibile
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E 'la terra classificati come investimenti immobiliari (per IAS 40) o no?
Il leasing operativo o finanziario?
BTW, supponendo parere del revisore dei conti è giustificabile (che può o non può essere), non vedo come una semplice inversione sarebbe sufficiente. Per quanto posso vedere, se è stato applicato il modello della rideterminazione in modo inappropriato, questo è un "errore di applicazione dei principi contabili", che dovrebbero essere trattati come un errore di esercizio precedente (determinazione retroattiva dei valori).
Oh, solo per il gusto della curiosità, che cosa stavi facendo i 34 anni hai avuto la terra prima del 2005?
Purtroppo, perché sono sicuro che non si è soddisfatti con i vostri conti, sono d'accordo che, a meno che la terra può essere classificato come un investimento immobiliare, non è possibile spply i modelli valutativi successivi in IAS 16 a un'attività IAS 16.
Sono anche d'accordo con Mladek che si avrebbe una correzione di errore che richiede applicazione retroattiva.
Un'altra opzione è quella di inviare una domanda a IFRIC e sperare in una diversa lettura dello IAS 16.
Infine, a meno che non avete avuto la possibilità di vendere l'attività e realizzare la riserva di rivalutazione, non so perché si credeva che il modello della rideterminazione fornito informazioni utili agli utenti dei vostri bilanci, il parere dei revisori originale nonostante.
Patricia Walters
Precedente proprietario del terreno ha ottenuto il terreno per 99 anni di locazione. Quando abbiamo comprato, il periodo di locazione in essere è di 60 anni. Anche se si dice come locazione, siamo in grado di esercitare la propria attività, fanno uso della terra e vendono. Abbiamo tutti i diritti sulla terra. Canoni di leasing è molto nominale. Si tratta di USD200 / - pa Per tutte le ragioni pratiche, è buono come propria terra. E 'classificato come leasing finanziario. Purtroppo, quando la classificazione originale e rivalutazione sono stati fatti, io non sono presente.
Ragazzi, credo che tu stia guardando la norma sbagliata. IAS 17 (Leasing) afferma esplicitamente che la terra, essendo (l'unica) risorsa tangibile a vita indefinita, è necessariamente classificato come leasing operativo. La dimensione del canone si paga non ha nulla a che fare con esso. Quindi, se si applica lo IAS 17, che la terra non avrebbe mai dovuto mettere sul vostro bilancio, in primo luogo, per non parlare rivalutato!
Tuttavia, non abbiate fretta di toglierlo bilancio o altro inverso, perché leasing (tutti) sono oggetto di riesame. Lo IASB è sul punto di rilasciare un nuovo standard che applica una logica diversa: definito il 'diritto d'uso' approccio, significa che l'utilizzatore deve capitalizzare il loro diritto all'utilizzo di un bene, compreso il diritto di prorogare un contratto di locazione. Ciò implicherebbe che il trattamento corrente sia corretto, compresa la parte di rivalutazione.
In realtà, lo IAS 17 afferma: ". L'elemento terreno è normalmente classificato come leasing operativo a meno che il titolo passa al locatario al termine del leasing" Ma, questo testo è la sintesi delle modifiche (IN9), non la norma in sé .
Il paragrafo 15A afferma: "Quando un contratto di locazione comprende sia gli elementi terreni e fabbricati, si procede a determinare la classificazione di ogni elemento come un finanziamento o un leasing operativo separatamente, in conformità ai paragrafi 7-13. Nel determinare se l'elemento terra è un sistema operativo o di un leasing finanziario, una considerazione importante è che la terra ha normalmente una vita economica indefinita. "
Così, contrariamente alle affermazioni del ifrsexpert, con una vita utile indefinita non preclude terra da essere riconosciuto come un leasing finanziario. Per quanto riguarda derecognizing un bene con un restante 60 anni di vita o speculando sulla transizione allo standard cui DE non è nemmeno stato ancora pubblicato? Non ho neanche intenzione di andare lì.
In ogni caso, sulla base delle informazioni fornite supplementari, non sembra che IAS 17 era lo standard pertinente.
Poiché l'operazione ha comportato la acquisizione di un diritto contrattuale vantaggiosa (a 99 anni di locazione al prezzo di $ 200 per anno), credo IAS 38 avrebbe dovuto essere applicato.
Forse il locatario originale potrebbe essere applicato lo IAS 17 (anche se ne dubito), ma per il successivo acquirente del diritto? Questo non sarebbe appropriato.
Ciò implica anche che, se lo IAS 38 è la norma applicabile, non di rivalutazione non consentito.
Ma questo è l'avvertimento.
Come Patricia giustamente sottolineato, il modello della rideterminazione deve essere applicato soltanto se fornisce informazioni utili agli utenti. Oppure, per dirla in altro modo, riflette la sostanza economica dell'operazione.
Spesso, l'esatto contrario è il caso.
La decisione del Management di usare il modello della rideterminazione è occasionalmente (sempre secondo la mia esperienza) sulla base di secondi fini.
Personalmente, ho solo rivalutazione mai visto al tasso regolamentati imprese che utilizzano i rivalutato (e significativamente superiore) base non solo a rafforzare il capitale, ma giustificare (al loro regolatore) di prezzi significativamente più elevati per i loro servizi.
La qualità (o la sua mancanza) della metodologia utilizzata ha (sempre fino ad ora) ha confermato questo sospetto (ad ogni società che ho esaminato). Inoltre (come nota a margine interessante), se garantita la riservatezza, la gestione di solito è così per favore con se stessa che sarà lieto di ammettere le vere ragioni per la selezione di questa politica (e non si hanno nemmeno bisogno di farli bere prima).
Ma questa è un'altra questione.
Sulla base dei fatti presentati, non vedo alcuna norma strettamente guidato una giustificazione per il cambiamento del revisore in giudizio.
Ma, come ho affermato nel mio primo post, risolvere il problema (se c'è un problema) non comporterà invertire il guadagno.
Si tratterà di rideterminando i valori di bilancio.
E questo sarà quasi certamente confusa per tutte le persone coinvolte (in particolare il sindaco che dovrà spiegare perché gli ci sono voluti 5 anni per rendersi conto che il suo giudizio iniziale è stato sbagliato o perché, durante quei cinque anni, non ha mai notato che l'attività non veniva rivalutato "facendo riferimento a un mercato attivo ... con tanta regolarità che alla fine del periodo di riferimento il valore contabile del bene non differisce sostanzialmente dal suo fair value").
[Nuovo messaggio] Rivalutazione terreni Leasehold - .. http://www.ifrslist.com/2010/08/revaluat .
via Twitoaster
Opps, dimenticato di controllare il loro sito ieri.
In ogni caso, il progetto di esposizione di leasing può essere scaricato qui: eifrs.ifrs.org .
La terra non può essere classificato come leasing finanziario se il titolo non si trasferisce al locatario al termine del leasing, in quanto considerando la vita infinita e benefici economici di terra, il rischio sostanziale e premi non vengono trasferiti da un periodo di soli 100 anni! , sebbene alcune eccezioni applicare a questo riguardo. pertanto, la rivalutazione di un pezzo di terreno posseduto in leasing operativo è fuori discussione.
Odio a piovere sulla parata affermazione categorica Asad, ma IAS 17.10.ae afferma esplicitamente che il trasferimento del titolo è solo una delle cinque situazioni (art. 11, delinea anche gli indicatori di addizione) da prendere in considerazione nel valutare se un accordo trasferisce sostanzialmente tutti i rischi ei benefici connessi alla proprietà.
Così, con trasferimento del titolo non è un prerequisito per un leasing essere classificato come un leasing finanziario.
Se qualunque domanda rimane (anche se non vedo come si potrebbe), paragrafo 15A indica esplicitamente uno da prendere in considerazione che la terra ha normalmente una vita indefinita, non basare il proprio giudizio unicamente da tale fatto.
BTW, penso che il termine asad sta cercando è illimitato. Solo l'universo o l'amore di Dio per i suoi figli è infinito (ma solo se si crede in questo genere di cose). Per quanto riguarda atterrare essere sempre illimitata, IAS 16,58 delinea alcune situazioni in cui questo non è il caso (che è perché la parola appare normalmente in paragrafo 15A).
Per quanto riguarda l'implicazione che la disposizione essere trattato come un leasing operativo. Sarebbe così completamente ignorare la sostanza economica dell'operazione, che non è neanche la pena commentare.
Ma sto divagando.
E non sto difendendo rivalutazione. Come ho già detto, sono fermamente a fronte di attività rivalutando (esclusi gli strumenti finanziari e, eventualmente, a seconda delle circostanze, investimenti immobiliari).
Ma la rivalutazione non è il problema.
La questione è se un revisore dei conti è giustificata (cinque anni dopo il fatto) di fare una virata di 180 gradi di giudizio.
Il problema è secondario, se il cambiamento è giustificato, se il sindaco può semplicemente (invertendo esso) spazzare sotto il tappeto o se (facendo una riformulazione) deve appendere là fuori gli occhi di tutti (mi dispiace per il misto metafora).
Perché devo anche portare questo?
Nella mia esperienza, le aziende sono semplicemente troppo tollerante del loro capricci dei revisori, sbalzi d'umore e normale di lavoro sciatta. Perché lasciarli fuori facile?
Certo, una ripetizione non è mai divertente per qualsiasi comapny. Ma, tende ad essere ancora meno divertente per il revisore dei conti (l'esperto contabile licenza), che si firma sulla relazione errata.
Mi ricordo una volta quando stavo lavorando ad una (all'epoca) big-otto società. Uno dei nostri partner firmato su tale relazione. La sua punizione? Ha dovuto rifare l'esame CPA. Come ha fatto? Non ho idea. Dal momento che i clienti preferiscono revisori dei conti, senza licenze sospese, lei non stare con la ditta abbastanza a lungo per me per scoprirlo.
IAS 17,14-1 e IAS 40,33-1 - Contabilizzazione dei diritti di utilizzazione del suolo
Problema
Come a lungo termine di utilizzazione del suolo diritti (contratti di locazione di terreni) essere contabilizzate?
Fact modello
Dal 1o gennaio 2004 Entità A acquisisce a lungo termine dei diritti di utilizzazione per un importo di 100 CU. La durata del leasing è di 50 anni. Un perito indipendente valuta il fair value a lungo termine dell'uso del suolo destra CU 105 al 31 dicembre 2004.
Scenario 1: L'uso del suolo diritto si acquista con l'intenzione di tenerlo a percepire canoni di locazione e per l'apprezzamento del capitale.
Scenario 2: L'uso del suolo diritto si acquista con l'intenzione di costruire un edificio sul terreno per uso personale.
Conclusione
Scenario 1:
Secondo scenario 1 i trattamenti contabili dipende dal fatto che:
Entity • A sceglie di applicare il modello dei costi
Entity • A sceglie di applicare il modello del fair value ai sensi dello IAS 40 Investimenti immobiliari.
Se l'entità sceglie di applicare il modello del costo, i pagamenti effettuati alla stipula o predisponendo l'uso del suolo destra rappresentano i canoni anticipati che è ammortizzato nel corso del leasing secondo la modalità di consumo attesa dei benefici economici incorporati nel paese utilizzare destra. In questo esempio, il 1o gennaio 2004 CU 100 dovrebbe essere riconosciuto come un risconto leasing operativo per essere classificata come attività non correnti in una voce distinta, ad esempio "spese canoni anticipati" e, successivamente, ammortizzati in 50 anni. Successivamente alla rilevazione iniziale tali pagamenti di canoni anticipati non sono rivalutati.
Se l'entità applica il modello del fair value ai sensi dello IAS 40 (IAS 40 e IAS 17 Leasing consentono esplicitamente un interesse immobiliare posseduto con un leasing operativo per essere classificato come un investimento immobiliare soggetta a requisiti specifici), i pagamenti effettuati a conclusione o l'acquisizione di una dei diritti di utilizzazione sono capitalizzati come parte del costo degli investimenti immobiliari e dei diritti di utilizzazione è successivamente valutati al fair value. In questo esempio, il 1o gennaio 2004 entità A rilevare un'attività in investimenti immobiliari al CU 100. Al 31 dicembre 2004 il valore di tale attività è aumentato del 5 CU, con un conseguente guadagno di CU 5 di essere riconosciuti a conto economico per il 2004.
Scenario 2:
Secondo lo scenario 2 terra-uso corretto sarebbe ambito da IAS 40. Di conseguenza, i pagamenti effettuati alla stipula o predisponendo l'uso del suolo destra rappresentano i canoni anticipati che è ammortizzato nel corso del leasing secondo la modalità di consumo attesa dei benefici economici incorporati nel diritto di uso del territorio. In questo esempio, il 1o gennaio 2004 CU 100 dovrebbe essere riconosciuto come un risconto leasing operativo per essere classificata come attività non correnti in una voce distinta, ad esempio "spese canoni anticipati" e, successivamente, ammortizzati in 50 anni.
Motivi per la conclusione
Scenario 1:
L'entità applica il modello del costo
A lungo termine di utilizzazione del suolo diritti sono contratti di locazione di cui al comma 4 dello IAS 17. Se a lungo termine dei diritti di utilizzazione non prevede il trasferimento del titolo entro la fine del fine del suo mandato, il locatario di norma non acquisisce, sostanzialmente tutti i rischi ei benefici derivanti dalla proprietà e quindi il contratto si considera a essere un leasing operativo di cui al paragrafo 14 dello IAS 17.
Il paragrafo 6 dello IAS 40 consente un interesse immobile posseduto da un locatario tramite un leasing operativo devono essere classificati e contabilizzati come investimenti immobiliari se, e solo se, la proprietà altrimenti soddisfano la definizione di un investimento immobiliare e il locatario utilizza il fair value modello, ovvero quando un interesse immobile posseduto da un locatario tramite un leasing operativo è classificato come un investimento immobiliare l'applicazione del modello di fiera è obbligatoria (punto 34 dello IAS 40). Come il modello del fair value non viene applicata, il trattamento contabile di cui IAS 17 deve essere seguita.
Il paragrafo 33 dello IAS 17 stabilisce che:
"Affitto pagamenti per un leasing operativo devono essere rilevati come costo a quote costanti lungo la durata del leasing a meno che un altro criterio sistematico sia più rappresentativo delle modalità temporali di beneficio dell'utente."
Se i costi di alcune sorgono al momento della stipula del contratto di leasing che sono necessarie per consumare l'accordo e consentire un locatario di esercitare i suoi diritti derivanti dal contratto di locazione, queste spese sono sostenute come risultato diretto della terra-retto uso (locazione). Pertanto, è opportuno considerare queste come di locazione relativi costi che dovrebbero essere soggetti al trattamento contabile stesso pagamento di canoni anticipati. Un premio pagato per la locazione rappresenta un pagamento di leasing anticipato che deve essere ammortizzato nel corso del leasing in linea con l'andamento dei benefici ottenuti.
Come risulta dal punto 14 dello IAS 17 stabilisce che "un pagamento effettuato alla stipula o l'acquisizione di una locazione che è contabilizzato come un leasing operativo rappresenta un pagamento di canoni anticipati [...]" è opportuno classificare il diritto di uso del territorio come non corrente bene in una voce distinta, ad esempio "spese canoni anticipati". Tale trattamento contabile è avvalorata dal punto 57 dello IAS 1 Presentazione del bilancio (che dispone che tutti i beni che non sono realizzate entro dodici mesi dalla data di bilancio devono essere classificate come non correnti).
Alcuni potrebbero sostenere che un uso del territorio incontra a destra la definizione di un bene immateriale come definito nel paragrafo 8 dello IAS 38 (Attività immateriali ", identificabili non monetaria priva di consistenza fisica") e dovrebbe quindi essere classificata come tale nel bilancio . Tuttavia, a nostro avviso, questo trattamento contabile non è appropriato come leasing sono fuori ambito dello IAS 38 (paragrafo 3 c).
Alcuni sostengono che un uso del territorio diritto può essere considerata come una voce separata di immobili, impianti e attrezzature e dovrebbe quindi essere classificati come tali nel bilancio. Tuttavia, a nostro avviso, questo trattamento contabile non è appropriato come un diritto di uso del territorio non è un bene tangibile e pertanto non rientrano nella definizione di un elemento di immobili, impianti e macchinari di cui al paragrafo 6 dello IAS 16 Immobili, impianti e Equipaggiamento.
L'entità applica il modello del fair value ai sensi dello IAS 40
Il locatario è in grado di classificare e contabilizzare il leasing operativo come un investimento immobiliare come consentito dal paragrafo 6 dello IAS 40 in quanto la proprietà altrimenti soddisfano la definizione di un investimento immobiliare e il locatario utilizza il modello di fair value. All'atto della rilevazione iniziale, l'investimento immobiliare è rilevato al costo (paragrafo 20 dello IAS 40). Valutazione al fair value dopo la rilevazione iniziale è discusso al punto 33 e segg. dello IAS 40.
Scenario 2:
Una terra-use-destra per uso personale non soddisfa la definizione di un investimento immobiliare ed è ambito di IAS 40 (vedi paragrafo 9 (c) dello IAS 40). Quindi, il trattamento contabile previsto dallo IAS 17 come discusso in precedenza in relazione alla applicazione del modello dei costi in uno scenario deve essere seguita.
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