Neubewertung von fremden Grundstücken
16 August 2010 3643 Aufrufe 10 Kommentare
Wir haben Grundstücke auf 99 Jahre pachten. Noch nicht abgelaufenen Lease beträgt 60 Jahre. wir aufgewertet Land im Jahr 2005 und schuf Neubewertungsrücklage. Gleiche Prüfer wird die Unterzeichnung des Jahresabschlusses seit 2005. In diesem Jahr, sagen Prüfer, dass wir die reavaluation Teil von selbst, dass nach IFRS, Neubewertung von fremden Grundstücken nicht möglich ist, umzukehren
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Ist das Land als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (IAS 40) sind oder nicht?
Ist der Mietvertrag operativen oder finanziellen?
BTW, vorausgesetzt, der Prüfer die Auffassung vertretbar ist (was es kann sein oder auch nicht), weiß ich nicht sehen, wie eine einfache Umkehrung ausreichen würde. Soweit ich sehen kann, wenn man das Modell der Neubewertung angewendet unangemessen, ist dies ein "Fehler bei der Anwendung der Bilanzierungs-und Bewertungsmethoden", der als einer früheren Periode Fehler (rückwirkende Anpassung) behandelt werden sollte.
Oh, nur aus Gründen der Neugier, was machst du da wurden die 34 Jahre hatte man das Land vor 2005?
Leider, weil ich sicher, dass Sie unzufrieden mit Ihrer Auditoren sind bin, ich bin einverstanden, dass, sofern das Land als Finanzinvestition gehaltene Immobilien klassifiziert werden können, kann man nicht spply die anschließende Messung Modelle in IAS 16 auf IAS 16 ein Vermögenswert.
Ich stimme auch mit Mladek, dass Sie eine Fehlerkorrektur, die eine rückwirkende Anwendung erfordern würde.
Eine weitere Möglichkeit ist eine Frage des IFRIC senden und hoffen auf eine andere Lesart des IAS 16.
Schließlich, wenn Sie die Fähigkeit, den Vermögenswert zu verkaufen und realisieren die Neubewertungsrücklage hatte, bin ich nicht sicher, warum Sie glauben, dass die Neubewertung Modell relevanten Informationen zur Verfügung gestellt, um den Benutzern Ihres Jahresabschlusses, die ursprüngliche Meinung des Abschlussprüfers zum Trotz.
Patricia Walters
Vorheriger Eigentümer des Grundstücks hat das Land für 99 Jahre pachten. Als wir gekauft haben, ist die verbleibende Mietdauer 60 Jahren. Obwohl es heißt, als Erbbaurecht, können wir auf die Unternehmen zu tragen, nutzen Sie das Land und zu verkaufen. Wir haben alle Rechte über das Land. Mietzins ist sehr nominal. Es geht um USD 200 / - pa Für alle praktischen Gründen ist es so gut wie es eigenes Land ist. Es wird als Finanzierungsleasing klassifiziert. Leider, wenn die ursprüngliche Einstufung und Neubewertung vorgenommen wurden, bin ich nicht anwesend.
Jungs, ich glaube, du bist im falschen Standard suchen. IAS 17 (Leases) heißt es ausdrücklich, dass Flächen, wobei (die einzige) materielle Vermögenswerte mit unbestimmter Lebensdauer, ist notwendigerweise als Operating Lease klassifiziert. Die Größe der Miete Sie zahlen, hat nichts damit zu tun. Also, wenn Sie IAS 17 anzuwenden, dass Land sollte nie in Ihrer Bilanz wurden in den ersten Platz setzen, geschweige denn neu bewertet!
Aber nur keine Eile, um ihn aus Bilanz oder umgekehrt nichts, weil Leasing (alle) gegenwärtig überprüft werden. Das IASB ist im Begriff, die Ausstellung eines neuen Standards, die eine andere Logik gilt: die sogenannte "Nutzungsrecht"-Ansatz bedeutet dies, dass der Mieter sein Recht auf Nutzung eines Vermögenswertes zu nutzen, einschließlich ihres Rechts auf einen Mietvertrag zu verlängern. Dies würde bedeuten, dass Ihre aktuelle Behandlung korrekt ist, einschließlich der Neubewertung Teil.
Eigentlich IAS 17 heißt es: ". Das Land Element wird normalerweise als Operating-Leasingverhältnis klassifiziert, es sei denn zum Eigentumsübergang an den Leasingnehmer am Ende der Mietzeit" Aber, ist dieser Text in der Zusammenfassung der Änderungen (IN9), nicht die Norm selbst .
Paragraph 15A stellt fest: "Wenn ein Mietvertrag sowohl Grundstücke und Gebäude-Elemente enthält, beurteilt ein Unternehmen die Klassifizierung der einzelnen Elemente als Finanzierungsleasing oder Operating Lease gesondert gemäß den Paragraphen 13.7. Um festzustellen, ob das Land Element ein Betriebssystem oder ein Finanzierungsleasing ist, ist eine wichtige Überlegung, dass Grundstücke in der Regel eine unbegrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer. "
So, im Gegensatz zu den Behauptungen ifrsexpert, hat mit unbegrenzter Lebensdauer nicht entgegen Land davor als Finanzierungsleasing erfasst. Wie zu Ausbuchung eines Vermögenswertes mit einer Restlaufzeit von 60-jährigen Leben oder spekulieren über den Übergang zur Norm, deren ED hat noch gar nicht veröffentlicht? Ich bin es gar nicht erst dorthin zu gehen.
Auf jeden Fall auf der Grundlage der zusätzlichen Informationen vorgelegt hat, scheint es nicht, dass IAS 17 die einschlägigen Norm war.
Da die Transaktion noch den Erwerb von einer vorteilhaften vertragliches Recht (a 99 Jahre Pacht kostet $ 200 pro Jahr), ich glaube, IAS 38 gearbeitet werden müssen.
Vielleicht könnte der ursprüngliche Pächter IAS 17 (obwohl ich es bezweifle) beantragt haben, aber für den späteren Käufer des Rechts? Das wäre nicht angemessen.
Dies impliziert auch, dass, wenn IAS 38 ist die gültige Norm, die Neubewertung nicht aberkannt.
Aber das ist der Nachteil.
Als Patricia zutreffend ausgeführt hat, sollte dem Modell der Neubewertung nur angewendet, wenn es einschlägige Informationen liefert, um den Nutzern werden. Oder, um einen anderen Weg zu legen, spiegelt es die wirtschaftliche Substanz der Transaktion.
Oft ist das genaue Gegenteil der Fall.
Die Entscheidung des Managements, um Modell der Neubewertung anwenden ist gelegentlich (immer nach meiner Erfahrung) basierend auf Hintergedanken.
Persönlich habe ich nur jemals gesehen Neubewertung bei preisregulierte dass der neu bewertete Unternehmen (und deutlich höher) Grundlage verwenden, um nicht nur das Kapital zu stärken, sondern rechtfertigen (ihre Regler) Ladevorgang deutlich höhere Preise für ihre Dienstleistungen.
Die Qualität (oder deren Fehlen) des verwendeten Methodik hat (immer bis jetzt) bestätigten diesen Verdacht (bei jeder Firma, die ich untersucht habe). Auch (als eine interessante Randnotiz), wenn garantierte Vertraulichkeit ist das Management in der Regel so mit sich selbst finden, dass sie gerne auf die wahren Gründe für die Auswahl dieser Politik (und man muss nicht einmal, um sie betrunken zuerst) zugeben.
Aber das ist ein anderes Thema.
Basierend auf den Fakten präsentiert, sehe ich nicht, irgendwelche Normen strikt angetrieben Rechtfertigung für die Prüfungsberichte des Wandels im Urteil.
Aber, wie gesagt in meinem ersten Beitrag, das Problem zu lösen (wenn es ein Problem gibt) nicht um die Umkehrung der Gewinn.
Es wird darum eine Anpassung der Abschlüsse.
Und das wird mit ziemlicher Sicherheit chaotisch für alle Beteiligten (insbesondere der Abschlussprüfer, die erklären müssen, warum wird es ihn 5 Jahre zu erkennen, dass seine ursprüngliche Entscheidung falsch war oder warum, während dieser fünf Jahre hat er nie aufgefallen, dass der Vermögenswert nicht in der aufgewertet "durch Bezugnahme auf einen aktiven Markt ... mit solcher Regelmäßigkeit, dass am Ende des Berichtszeitraums der Buchwert des Vermögenswertes nicht wesentlich von seinem beizulegenden Zeitwert").
[Neuer Beitrag] Neubewertung von fremden Grundstücken - .. http://www.ifrslist.com/2010/08/revaluat .
über twitoaster
Ups, vergessen zu ihrer Website überprüfen gestern.
In jedem Fall kann der Leasing-Entwurf hier heruntergeladen werden: eifrs.ifrs.org .
Land kann nicht als Finanzierungsleasing klassifiziert werden, wenn der Titel nicht überträgt, auf den Leasingnehmer am Ende der Vertragslaufzeit, da in Anbetracht der unendlichen Lebens und der wirtschaftliche Nutzen von Land, materiellen Risiken und Chancen werden nicht aus in einem Zeitraum von nur 100 Jahre übertragen! , obwohl ein paar Ausnahmen gelten in dieser Hinsicht. daher ist die Neubewertung von einem Stück Land im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses besitzt außer Frage.
Hass auf kategorische Behauptung Asads Parade regnen, aber IAS 17.10.ae ausdrücklich, dass Vollrechtsübertragung nur einer von fünf Fällen (Paragraph 11 umreißt auch zusätzlich Indikatoren), die bei der Beurteilung, ob eine Vereinbarung im Wesentlichen alle Chancen und Risiken zu beachten ist Eigentum.
So ist Vollrechtsübertragung keine Voraussetzung für die Klassifizierung eines Leasing als Finanzierungsleasing klassifiziert.
Wenn irgendeine Frage bleibt (auch wenn ich sehe nicht, wie es sein könnte), Paragraph 15A explizit anweist, ein zu berücksichtigen, dass Grundstücke in der Regel eine unbegrenzte Laufzeit, nicht auf Basis ein Urteil allein auf diese Tatsache.
BTW, ich denke, der Begriff wird für Asad ist unbegrenzt suchen. Nur das Universum oder die Liebe Gottes zu seinen Kindern ist unendlich. (Aber nur, wenn man in so etwas glaubt) Wie immer landen die unbegrenzt, umreißt IAS 16,58 paar Situationen, in denen dies nicht der Fall ist (weshalb das Wort erscheint normalerweise in Paragraph 15A).
Was die Implikation, dass die Anordnung als Operating Lease behandelt werden. Das wäre so gründlich missachten die wirtschaftliche Substanz der Transaktion, dass es nicht einmal wert, kommentiert.
Aber ich schweife ab.
Und ich bin nicht verteidigen Neubewertung. Wie ich oben sagte, bin ich fest gegen Neubewertung Vermögenswerte (ausgenommen Finanzinstrumente und eventuell, je nach den Umständen, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien).
Aber Neubewertung ist nicht das Problem.
Die Frage ist, ob ein Prüfer gerechtfertigten (fünf Jahre nach der Tat), um eine 180 Grad Wendung in Urteil zu fällen ist.
Der sekundäre Frage ist, ob die Änderung gerechtfertigt ist, ob der Prüfer einfach (durch Umkehrung es) kehren sie unter den Teppich oder ob er (indem ein Restatement) muss es hängen dort für alle zu sehen (sorry über die gemischten Metapher).
Warum muss ich noch bringen diese auf?
Nach meiner Erfahrung sind die Unternehmen einfach zu tolerant gegenüber ihren Bestätigungsvermerk Launen, Stimmungsschwankungen und schlicht schlampig gearbeitet. Warum lassen Sie sie einfach weg?
Klar, ist ein Restatement nie Spaß für jedes comapny. Aber, neigt sie dazu, noch weniger Spaß für die Prüfer (die lizenzierte Rechnungswesen-Experte), die aus der fehlerhaften Bericht unterzeichnet.
Ich erinnere mich an eine Zeit, als ich bei einem Arbeitsabstand (damals) großen acht-Firma. Einer unserer Partner unterzeichnet von einem solchen Bericht. Ihre Strafe? Sie musste die CPA-Prüfung wiederholen. Wie hat sie das tun? Ich habe keine Ahnung. Da Kunden bevorzugen Auditoren ohne abgehängte Lizenzen, wusste sie nicht mit dem Unternehmen lange genug für mich, das herauszufinden.
IAS 17,14-1 und IAS 40,33-1 - Bilanzierung von Landnutzungsrechte
Ausgabe
Wie sollten langfristige Landnutzungsrechte (Verpachtung von Grundstücken) zu bilanzieren?
Fact-Muster
Am 1. Januar 2004 Unternehmen A erwirbt eine langfristige Flächennutzungs-Recht für einen Betrag von 100 CU. Die Vertragslaufzeit beträgt 50 Jahre. Ein unabhängiger Gutachter bewertet den Fair Value der langfristigen Bodennutzung Recht als CU 105 zum 31. Dezember 2004.
Szenario 1: Die Landnutzung rechts wird mit der Absicht, hielt sie zur Erzielung von Mieteinnahmen und zum Zweck der Wertsteigerung erworben.
Szenario 2: Die Landnutzung rechts wird mit der Absicht der Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück für den Eigenbedarf erworben.
Abschluss
Szenario 1:
Bei Szenario 1 die Bilanzierungsmethoden davon abhängig, ob:
• Unternehmen A wählt, um die Kosten-Modell anwenden
• Unternehmen A beschließt, Modell des beizulegenden Zeitwerts nach IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien anzuwenden.
Wenn das Unternehmen beschließt, um die Kosten-Modell anzuwenden, die Zahlungen über die Aufnahme oder den Erwerb der Landnutzung hat Recht darstellen Prepaid-Leasing-Zahlungen, die über die Mietdauer im Einklang mit dem erwarteten Verlauf des Verbrauchs des wirtschaftlichen Nutzens abgeschrieben werden im Land verankert bedienende rechts. In diesem Beispiel wird am 1. Januar 2004 CU 100 würde als Prepaid-Operating-Leasing-Kosten, um als langfristiger Vermögenswert unter einer getrennten Rubrik wie "Prepaid-Lease-Aufwendungen" und danach über 50 Jahre abgeschrieben klassifiziert werden anerkannt. Nach dem erstmaligen Ansatz solcher Prepaid Leasingraten werden nicht neu bewertet.
Wenn ein Unternehmen das Modell des beizulegenden Zeitwerts nach IAS 40 (IAS 40 und IAS 17 Leasingverhältnisse ausdrücklich erlauben, einen im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses gehalten, um als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegen besonderen Anforderungen klassifiziert werden), die Zahlungen über die Aufnahme oder den Erwerb einer gemacht Flächennutzungs-Recht werden als Teil der Kosten von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die Flächennutzungs-Recht wird anschließend zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. In diesem Beispiel wird am 1. Januar 2004 Unternehmen A erkennt einen Vermögenswert unter Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei CU 100. Am 31. Dezember 2004 der Wert dieses Vermögens wurde von Cu 5 erhöht, was zu einem Gewinn von 5 bis CU in Gewinn-und Verlustrechnung für das Jahr 2004 anerkannt werden.
Szenario 2:
Bei Szenario 2 die Flächennutzungs-Recht wäre, den Anwendungsbereich von IAS 40. Dementsprechend sind die Zahlungen auf die Aufnahme oder den Erwerb der Landnutzung hat Recht darstellen Prepaid-Leasing-Zahlungen, die über die Mietdauer im Einklang mit dem erwarteten Verlauf des Verbrauchs des wirtschaftlichen Nutzens in der Flächennutzungs-Recht verankert sind abgeschrieben. In diesem Beispiel wird am 1. Januar 2004 CU 100 würde als Prepaid-Operating-Leasing-Kosten, um als langfristiger Vermögenswert unter einer getrennten Rubrik wie "Prepaid-Lease-Aufwendungen" und danach über 50 Jahre abgeschrieben klassifiziert werden anerkannt.
Gründe für die Schlussfolgerung
Szenario 1:
Ein Unternehmen wendet die Kosten-Modell
Langfristige Landnutzungsrechte sind Leasingverträge gemäß Absatz 4 des IAS 17. Wenn das langfristige Landnutzung Recht nicht für die Übertragung des Eigentums bieten bis Ende Ende seiner Amtszeit, die ihm normalerweise nicht wesentlich erhalten alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum und damit der Vertrag, gelten als sein ein Operating-Leasing, wie sie in Paragraph 14 des IAS 17 eingestellt.
Paragraph 6 von IAS 40 ermöglicht eine Immobilie Interesse von einem Leasingnehmer im Rahmen eines Operating Lease zu klassifizieren und bilanzieren gehalten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, wenn und nur wenn, würde das Eigentum sonst erfüllen die Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der Mieter nutzt die Fair-Value- Modell, dh, wird ein Eigentum Interesse von einem Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses als Finanzinvestition gehaltenen der Anwendung der Fair-Modell ist obligatorisch (Randnummer 34 des IAS 40) eingestuft wird. Da der Fair Value-Modell nicht angewandt wird, hat die Bilanzierung nach IAS 17 gesetzt zu beachten.
Paragraph 33 von IAS 17 heißt es:
"Leasingzahlungen innerhalb eines Operating-Leasingverhältnisses sind als Aufwand auf einem linear über die Mietdauer anerkannt werden, es sei denn, eine andere systematische Grundlage entspricht eher dem zeitlichen Verlauf der Vorteil des Benutzers."
Wenn bestimmte Kosten bei Beginn des Mietverhältnisses, die notwendig sind zum Vollzug der Vereinbarung sind und ermöglichen ein Mieter auf seine Rechte aus dem Mietvertrag ergeben ausüben, werden diese Kosten als direkte Folge des Flächennutzungs-Recht (Leasing) entstehen. Daher ist es angebracht, diese als Leasing-Kosten, die unterliegen der gleichen bilanziellen Behandlung als Prepaid-Leasing-Zahlungen sollten. Eine Prämie für eine Pacht bezahlt stellt Pre-Paid-Leasing-Zahlungen, die über die Mietdauer nach dem Muster der Vorteile erzielt werden abgeschrieben.
Als Nummer 14 des IAS 17 besagt, dass "eine Zahlung über die Aufnahme oder den Erwerb eines Erbbaurechts, die als Operating Lease bilanziert wird Prepaid-Leasingraten stellt [...]" Es ist angebracht, den Flächennutzungs-Recht als nicht kurzfristig einzustufen Asset unter einer getrennten Rubrik wie "Prepaid-Lease-Aufwendungen". Diese bilanzielle Behandlung wird durch Paragraph 57 des IAS 1 Darstellung des Abschlusses (die Regeln, die alle Vermögenswerte, die nicht innerhalb von zwölf Monaten sind nach dem Bilanzstichtag realisiert als langfristig einzustufen sind) unterstützt.
Man könnte argumentieren, dass ein Flächennutzungs-Recht erfüllt die Definition eines immateriellen Vermögenswertes, wie in Paragraph 8 von IAS 38 Immaterielle Vermögenswerte ("ein identifizierbarer, nicht monetärer Vermögenswert ohne physische Substanz") definiert und sollten daher als solche in der Bilanz zugeordnet werden . Doch aus unserer Sicht diese bilanzielle Behandlung ist nicht sinnvoll, da Mietverträge Anwendungsbereich von IAS 38 (Absatz 3 c) sind.
Einige argumentieren, dass ein Land-Use-Recht als separater Posten von Sachanlagen und Ausrüstung angesehen werden können und sollten daher als solche in der Bilanz klassifiziert werden. Doch aus unserer Sicht diese bilanzielle Behandlung ist nicht sinnvoll, da ein Flächennutzungs-Recht ist nicht eine Sachanlage und muss daher nicht der Definition von einer Sachanlage, Anlagen und Ausrüstung wie in Paragraph 6 von IAS 16 Sachanlagen und definiert Ausstattung.
Ein Unternehmen wendet die Fair-Value-Modell unter IAS 40
Der Mieter ist in der Lage zu klassifizieren und Konto für den Operating-Leasing als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß Paragraph 6 von IAS 40 erlaubt, da sonst die Eigenschaft erfüllen würde die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der Mieter nutzt die Fair-Value-Modell. Bei dem erstmaligen Ansatz der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zu Anschaffungskosten (Paragraph 20 von IAS 40) erfasst. Fair-Value-Bewertung nach dem erstmaligen Ansatz wird in Absatz 33 ff. diskutiert. von IAS 40.
Szenario 2:
Ein Land-Use-Recht für den Eigenbedarf nicht erfüllen die Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist und den Anwendungsbereich von IAS 40 (siehe Paragraph 9 (c) von IAS 40). Daher hat die bilanzielle Behandlung des IAS 17 gesetzt, wie oben diskutiert in Bezug auf die Anwendung der Kosten-Modell in Szenario 1 zu beachten.
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